¿Cómo se calcula la tasa de interés hipotecario en México?

Supongamos: Pedro Genérico es una persona que tiene la intención de comprar un departamento este año. Cuenta con algunos ahorros pero no puede pagar de contado el precio del bien inmueble que ha visto, ya que es más alto de lo que pensó. Para comprar, buscará ayuda de una institución que le pueda prestar el monto que le hace falta y esa institución le prestará el dinero con una tasa de interés. Esa tasa ya fue calculada utilizando factores específicos.

Después de hacer las cuentas de cuánto dinero necesita pedir prestado, analiza críticamente a qué tasa de interés hipotecario le conviene más adquirir su crédito. Pedro eligió la que pensó que era su mejor opción de préstamo y compró el departamento.

La tasa de interés o precio del dinero es la cantidad extra que se abona durante cierto tiempo por cada unidad de capital que ya se haya invertido. Es uno de los precios más importantes de la economía. En el caso de la tasa de interés hipotecario, es el costo de haber adquirido un crédito para un inmueble. Ese costo será cubierto por quien haya solicitado el crédito y puede ser a tasa fija (que significa que no cambiará durante el lapso contratado) o a tasa variable (cuya fluctuación dependerá de cambios en el mercado).

Para este ejercicio, Pedro solicitó un crédito con el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) y otro con un banco. El cálculo que hicieron para tasar el costo del dinero que le prestaron es parecido, debido a que se toman variables muy similares.
¿Qué es la tasa de interés hipotecario?

Según la Asociación de Bancos de México (ABM), la tasa de interés hipotecario considera varios componentes, los principales son los siguientes:

1. El costo del dinero, que es la tasa bajo la que se fondean los bancos.

2. El costo operativo, que es lo que le cuesta a las instituciones la operación de los créditos, que lleva implícito el “índice de pérdidas esperadas”.

3. El índice de pérdidas esperadas, que depende del riesgo del mercado al que se está dirigiendo el crédito.

4. El costo del capital, que incluye el consumo de capital y el retorno esperado sobre los activos de los bancos.

Cada banco dependiendo de sus políticas internas y tamaño pondera el porcentaje de estos factores para calcular su tasa de crédito hipotecario, de acuerdo con la Asociación de Banco de México consultada por El Economista vía correo electrónico.

El Infonavit usa variables similares:

1. Prima de riesgo, que incluye los parámetros de probabilidad de incumplimiento y severidad de la pérdida y que se actualizan con base en información al cierre de abril de 2017 proporcionada por la Coordinación General de Riesgos.

2. Rendimiento a la subcuenta de vivienda Se compone de los movimientos de la cuenta que integra las aportaciones hechas al Infonavit.

3. Gastos de Administración, Operación y Vigilancia (GAOV) , que están alineados con lo que se establece en la Ley del Infonavit y que no deberán exceder de cierto porcentaje variable de los recursos totales que se manejen.

4. El costo del patrimonio de la institución que se compone del dinero con el que cuenta la institución de acuerdo al porcentaje de activos de la institución.

¿Cómo evolucionó y cuál es su referencia?

Jerzy Skornya, especialista en administración financiera, dijo en entrevista con El Economista que los valores que se utilizan para calcular las tasas son relativamente nuevos, datan de la década de los años 1990. “Hace más de 20 años no había curvas de largo plazo. No se tenía esa referencia, todas las tasas se calculaban con un margen ‘razonable’, que eran 600 puntos base o un factor que dependía de cada banco. El 600 era un genérico que ocupaban casi todos”. Skornya dijo que los 600 puntos se usaban por costumbre y que con ellos se esperaba cubrir los mismos valores que hoy sí están diferenciados.

Skornya dijo que se creía que con ello se cubría el costo de operar un banco, las reservas, remuneración al capital y el riesgo. El problema, explicó, es que se transfería el riesgo de variación de tasa al mercado, por lo que las operaciones inmobiliarias dependían del riesgo y de la situación.

El Banco de México (Banxico) fija una tasa de referencia en el país con el fin de seguir su política monetaria. Para Banxico, una tasa de interés alta incentiva el ahorro y una tasa de interés baja incentiva el consumo. La tasa de interés hipotecario usa de referencia la tasa de Banxico en la materia. “Las tasas de interés reflejan el riesgo económico. No es lo mismo lo que cuesta el dinero en Estados Unidos que lo que cuesta en México y representa el riesgo de fondearse en México y el porcentaje de la tasa de referencia muestra la realidad económica del país”, dijo Skornya.

¿La tasa afecta el mercado inmobiliario?

Las tasas de interés hipotecario no afectan el mercado de bienes raíces, no lo incentivan ni lo contraen. “El factor que afecta las tasas es el de la confianza en el consumidor. El crédito hipotecario se vuelve una herramienta para todos aquellos que quieren comprar una vivienda. Aunque la tasa de interés fluctúe, no se vuelve un factor determinante porque la necesidad de adquirir una vivienda sigue ahí”, dijo en entrevista telefónica Jorge Valle, director comercial de SOC Asesores Hipotecarios.

El sector del crédito hipotecario de México sigue desarrollándose. El mercado mexicano es el cuarto más grande de los mercados crediticios de América Latina, según información de SOC Asesores Hipotecarios, reportados por el portal inmobiliario Lamudi.com.mx.

Según datos de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), en México se otorgaron 1 millón 166,872 créditos en el 2016. El Infonavit otorgó 745,198 créditos; el Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado (Fovissste) 79,577; los bancos dieron un total de 118,500 y el resto (223,597) provinieron de otras instituciones financieras.

“El crédito hipotecario es la mejor herramienta para adquirir una vivienda. Puedas intentar juntar el dinero en efectivo, pero el tiempo que te tardes en juntarlo juega en contra debido a que, probablemente, el precio ya se incrementó por efectos inflacionarios y del propio mercado”, dijo Jorge Valle. Según este especialista, el crédito hipotecario con su respectiva tasa se vuelve la manera más eficiente de comprar una vivienda, salvo que ya se cuente con el flujo de efectivo para efectuar la compra.

Con esto como contexto, Pedro Genérico basó su decisión para contratar un crédito hipotecario en la opción de tasa de interés que más le convenía y, aunque la tasa fija que eligió estaba más alta que la tasa variable, apostó por una propuesta sin variaciones aunque fuera cara.