¿Te quieren desalojar de la casa que rentas?... Esto es lo que puedes hacer según la Ley

El arrendamiento es un acuerdo entre personas, por lo cual siempre está sujeto a las decisiones de una u otra parte. Sin embargo en el caso del arrendador, siempre existe la posibilidad de querer recuperar su inmueble por alguna u otra razón.

Y aunque está en su derecho, debe seguir un proceso y tener motivos bien fundados para ello. En caso de que no sea así y obligue al inquilino a desalojar, estaría incurriendo en un acto ilegal.

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Existe falta de información en este aspecto, por ello, en esta ocasión te comparte las siguientes recomendaciones si alguna vez tú o un conocido ha escuchado “Me quieren desalojar ¿qué puedo hacer?”. Toma nota.

REVISA LA LEGISLACIÓN

El Código Civil Federal es el documento que regula el arrendamiento en nuestro país. El artículo 2489 habla de los motivos por el que un arrendador puede rescindir el contrato, los cuales son cinco:

• Por falta de pago de la renta.

• Por usar la vivienda para un fin distinto al que se estipula en el contrato. Por ejemplo, cuando se utiliza para establecer un local comercial.

• Por el subarriendo del inmueble sin consentimiento del propietario.

• Por daños graves al inmueble que haya provocado el arrendatario.

• Por variar la forma del inmueble sin el consentimiento expreso del arrendador. Por ejemplo, derribar un muro sin permiso del dueño.

Así que si dices “Me quieren desalojar ¿qué puedo hacer?” pero sabes que no has cometido ninguna de estas faltas, no tienes porqué preocuparte, pues no existe ningún motivo fundado para desalojarte de la vivienda.

Además, las obligaciones del arrendador, expresadas en el artículo 2412, fracciones III y IV del Código Civil son no estorbar el uso del inmueble, sino garantizar su uso y goce pacífico mientras el contrato de arrendamiento se encuentre vigente.

Esto último se conoce como derecho de posesión y debe ser garantizado en todo momento.

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Rentar una casa sin firmar un contrato de arrendamiento es un riesgo tanto para los arrendadores, como para los arrendatarios.

De acuerdo con el artículo 2046 del Código Civil Federal, un contrato de arrendamiento debe entregarse por escrito o de lo contrario el arrendador será responsabilizado por la falta.

Asimismo, en caso de que el propietario de la vivienda fallezca, el artículo incluido en esta ley que protege al inquilino del término imprevisto de su contrato, es el 2408.

Si el dueño de la vivienda transfiere la propiedad del inmueble a otra persona, el inquilino podrá proteger su derecho a seguir habitando la casa con ayuda del artículo 2409, siempre y cuando continúe pagando los montos mensuales de su renta ante un notario público o dos testigos.

BUSCAR ASESORÍA LEGAL

El arrendador no puede desalojarte así sin más o recurrir a acciones como cambiar cerraduras o sacar tus cosas del inmueble en tu ausencia, pues estaría incurriendo en un delito llamado despojo. La única forma de rescindir un contrato de forma unilateral es mediante un juicio civil, donde el arrendador deberá presentar las pruebas de sus argumentos y sólo si el fallo es a su favor, podrá proceder a pedirte el desalojo del inmueble.

Es claro que lo mejor es llegar a un acuerdo por la vía pacífica, pero si es necesario, deberás defender tus derechos como arrendatario. Si el arrendador persiste en intentar desalojarte aún cuando sabes que no tiene fundamentos, deberás recurrir a los servicios de un abogado para seguir este proceso por la vía judicial.

RECABAR EVIDENCIA

Reúne todos los recibos y facturas de los pagos que has efectuado, los recibos de pago de servicios, toma fotografías del inmueble para comprobar que no lo has dañado, modificado o usado para un fin diferente al habitacional.

Si te es posible, consigue testigos que puedan comprobar tus argumentos de defensa en el eventual juicio. Lo mejor es no llegar a esta instancia, pero si debes hacerlo, debes estar muy bien preparado en el aspecto legal.

No hay contrato escrito

El hecho de que no haya un contrato escrito no significa que el contrato no exista. De hecho, la no existencia de un documento escrito se imputa al arrendador, según lo establecido en el artículo 2448 F.

Para comprobar la relación de arrendamiento, puedes acudir a las pruebas ya mencionadas, es decir, los recibos de renta y de pago de servicios, que servirán como evidencia al juez del tiempo que llevas viviendo en el inmueble.

Un juicio es un proceso largo y costoso, por lo tanto, la mejor opción es terminar pacíficamente el acuerdo, para lo cual se necesita que exista una buena relación entre arrendador y arrendatario.

Lo mejor es evitar el arrendamiento informal, y contar con el respaldo de un contrato escrito. De esta forma, ambas partes estarán protegidas y se podrán tomar acuerdos de manera más sencilla, sin tener que recurrir a participantes externos.

DESALOJO Y ENTREGA DE LA VIVIENDA

En caso de que un arrendatario haya faltado a sus obligaciones y corra peligro de ser desalojado, puede proteger su derecho a no ser sacado de la casa forzosamente mediante el artículo 60 de la Ley de Derechos Humanos y sus Garantías en CDMX.

Esta ley que protege al inquilino, publicada en la Gaceta Oficial de la Federación el 8 de febrero del 2019, establece que, además de no poder ser desalojados a la fuerza, los inquilinos no deberán ser discriminados y deberán ser alojados nuevamente al menos a 15 km de la zona del desalojo.

En caso de que sufran pérdidas materiales en el proceso o durante el traslado, deberán ser indemnizados monetariamente.

REPARACIONES Y USO DE LA VIVIENDA

Las casas son bienes que se dañan frecuentemente debido a su uso constante y, algunas veces, a su antigüedad.

En caso de que el arrendador obligue al inquilino a pagar por las remodelaciones o reparaciones dentro de la vivienda, este puede ampararse en el artículo 2412, apartado II, del Código Civil Federal.

El artículo 2416 protege los derechos de los inquilinos cuyos arrendadores no han realizado las reparaciones necesarias en su vivienda y, por lo tanto, su calidad de vida se ve afectada.

En este sentido, el artículo 2417 menciona que, de acuerdo a la gravedad de la situación, un juez puede decidir un pago por los daños y perjuicios ocasionados por la falta de reparaciones.

El propietario tampoco puede estorbar o entrometerse en los asuntos del inquilino a menos que sea debido a reparaciones urgentes e indispensables, ya que su derecho a la privacidad está protegido por el apartado III de este mismo artículo.

OTROS USOS DE LA VIVIENDA

En caso de que el propietario planee traspasar la propiedad de la vivienda y el inquilino haya rentado la casa por más de cinco años, este puede proteger su derecho a adquirir el inmueble con base en el artículo 2448 - J del Código Civil. Sin embargo, debe considerar que una de las condiciones para que esto sea posible, es haber realizado modificaciones significativas a la propiedad en el tiempo en el que la rentó.

Asimismo, en caso de que desee subarrendar la casa que habita, la protección puede encontrarse en los artículos 2480 y 2481 del Código Civil.

Esta transacción inmobiliaria deberá hacerse siempre con permiso del propietario ya que, en caso de cualquier situación inesperada, ambos arrendadores deberán acudir con el dueño para aclarar lo ocurrido.

PAGO DE LA RENTA

Es común que antes de permitir que los arrendatarios habiten una casa, los propietarios soliciten un anticipo de la renta. Sin embargo, muchas veces, existen situaciones especiales en las que este monto no puede ser pagado, lo que pone en peligro los derechos de los inquilinos, a pesar de haber firmado el contrato de arrendamiento previamente.

En caso de que no puedan cubrir este pago, el artículo 2426 del Código Civil Federal dicta que no está obligado a pagar la renta hasta que reciba la casa arrendada.

Asimismo, el artículo 2430 manda que el inquilino no deberá pagar la renta si un caso de fuerza mayor le impide utilizar la propiedad, lo cual protege su economía y seguridad.

Los derechos de los inquilinos están protegidos por las leyes de México en todo momento. Conoce estos apartados importantes en una transacción inmobiliaria para proteger tu seguridad de robos o fraudes y disfruta de una casa rentada sin problemas económicos o personales.

¿QUÉ HACER SI UN INQUILINO NO QUIERE IRSE DE LA PROPIEDAD QUE LE RENTAS?

Los arrendadores tienen derecho a solicitar a sus arrendatarios que desocupen el inmueble que les rentan respetando sus derechos y contrato vigente, pero ¿Qué pasa cuando el inquilino es quien no quiere desalojar?

Existen distintos escenarios a considerar para saber cómo actuar al margen de la Ley de Arrendamiento en México. A continuación te explicamos qué hacer.

¿PUEDE UN INQUILINO QUITARME MI CASA?

Aunque el inquilino tiene posesión del inmueble al rentarlo, esto no quiere decir que éste es de su propiedad. Al haber un contrato de arrendamiento bien establecido, el arrendatario reconocer que es espacio que está rentando es ajeno, por lo que no se puede quedar con él, ni siquiera bajo el supuesto de un reclamo de antigüedad.

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¿QUÉ DEBO HACER PARA SACAR A UN INQUILINO SIN CONTRATO?

Se le debe hacer llegar una notificación al inquilino en la que se informen las razones por las que debe desalojar el inmueble. En caso de que el arrendatario se niegue a desalojar la vivienda, se debe proceder a una demanda de desalojo. El propietario debe contar con los documentos que certifiquen que el inmueble es suyo, así como pruebas de que notificó al inquilino. Este proceso debe llevarse de la mano de un abogado.

¿CUÁNTO TIEMPO TIENE PARA DESALOJAR?

El inquilino debe ser notificado con tres meses de antelación que no habrá renovación de contrato, en caso contrario puede apelar a sus derechos argumentando que éstos no se están respetando pues se le niega la oportunidad de rentar una nueva vivienda que cuente con todas las características acorde a sus necesidades.

¿Y SI NO QUIERE DESOCUPAR?

En caso de que exista un contrato, el propietario puede ofrecer unos meses más al inquilino para salir de la propiedad si es que el tiempo es su impedimento. Sin embargo, si éste simplemente no quiere salir, se tiene que recopilar evidencia de todo lo ocurrido y comenzar con un juicio legal de desalojo.

¿QUÉ PASA SI CORTAS LOS SERVICIOS DEL INQUILINO?

No se recomienda hacerlo porque incurrirías en un delito de coacciones y el inquilino te podrá demandar.