Saltillo: Las oportunidades del impuesto predial dinámico

El predial dinámico es una propuesta de cálculo de este impuesto que consiste básicamente en ajustar las tarifas periódicamente a partir de distintos factores. Entre estos se encuentran, por ejemplo, el valor del predio en el mercado inmobiliario, los cambios de uso del suelo y las modificaciones de propiedades que les agregan o restan valor.

A diferencia del cálculo tradicional del impuesto predial, el dinamismo en su ajuste que permite este esquema hace posible aprovechar la fluctuación del valor para incentivar dinámicas urbanas favorables para el entorno urbano, que de otra manera estarían condicionadas a la espontánea voluntad de las personas propietarias de inmuebles.

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Asimismo, al favorecer la certeza en el valor del suelo dentro de la mancha urbana, genera también condiciones de certidumbre para las inversiones inmobiliarias, desincentivando la especulación.

El impuesto predial dinámico puede convertirse en una efectiva herramienta para favorecer la consolidación y la planeación urbanas. Existen distintas maneras en que esto se puede lograr:

Al tener la posibilidad de generar un aumento de este impuesto para lotes baldíos e inmuebles inutilizados, el impuesto predial dinámico ayudaría sin duda, para el caso de Saltillo, a combatir el alto porcentaje de terrenos ociosos que se ha identificado en la mancha urbana.

Por otra parte, las áreas que se consoliden y que logren mayor densidad de habitantes lograrían un aumento en su valor de mercado, lo cual se vería reflejado en tarifas prediales más altas, lo que redundaría en mayor capacidad de inversión puntual.

Otra externalidad positiva interesante es que, al adecuar el valor del impuesto predial al tipo de desarrollo se puede fomentar de manera eficaz la verticalidad. Esto ayuda particularmente a la consolidación de áreas urbanas dispersas, especialmente si se aplica desde una estrategia de subcentros urbanos, que para el caso de Saltillo ya contempla el Plan Director actualizado.

Evidentemente, en áreas a las que llega nueva inversión o en las que las nuevas dinámicas aumentan el valor de mercado, se podría generar un riesgo de gentrificación, por lo que se deberán considerar mecanismos de amortiguamiento para este fenómeno.

El impuesto predial dinámico también permite a los ayuntamientos orientar y gestionar el crecimiento urbano futuro, aumentando las tarifas en sectores donde se busca desincentivar la expansión, así como reduciendo tarifas en áreas prioritarias para la consolidación.

Claramente, será necesario que este esquema, que provoca una mayor recaudación, garantice que los excedentes de ingresos por este concepto se inviertan de manera directa en infraestructura urbana, equipamiento, servicios públicos en las áreas consolidadas, amortiguamiento de la gentrificación y revitalización de espacios públicos.

Conviene que se pueda realizar un esquema piloto para identificar la mejor manera de implementar el mecanismo en los municipios y, de manera gradual, tender a la adopción completa de este modelo. Igualmente, determinar sectores en los que se vaya aplicando resultará en un mejor control de eventualidades y capacidad de análisis de su eficiente implementación.

Esto deberá ir acompañado de una adecuada estrategia de comunicación que logre permear en el ánimo ciudadano a partir de los beneficios que generaría, así como la forma en que se busca materializar. Socializar adecuadamente el modelo de impuesto predial dinámico ayudará a reducir y hasta evitar animadversiones.

Para hacer posible la adopción del mecanismo, es necesario contar con un andamiaje legal sólido. Es decir, se tendrán que adecuar las leyes y reglamentos municipales correspondientes, para evitar la vulnerabilidad de los actos de autoridad propios de la actualización de valores.

De igual manera, se requerirá invertir en infraestructura tecnológica y sistemas avanzados que permitan una eficaz recopilación, análisis e integración de datos del mercado inmobiliario, así como los propios de uso de suelo, dotación de servicios y licencias de construcción, para garantizar un cálculo del impuesto predial actualizado y pertinente.

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Todo lo anterior supone altos estándares de transparencia, particularmente desde la adopción de la transparencia proactiva, para garantizar la certeza y la seguridad jurídica de las personas contribuyentes.

Explorar alternativas útiles para mejorar la gestión de nuestras ciudades, con mecanismos innovadores y que han probado su eficacia en otros lugares, es un ingrediente valioso para un futuro posible.

jruiz@imaginemoscs.org