Cómo conseguir el pago inicial de una casa

Por: Ann Carrns

¿Quieres comprar una casa? Puede ser difícil ahorrar lo suficiente para el pago inicial, teniendo en cuenta lo mucho que cuestan las casas en la actualidad.

Pero mucha gente no se da cuenta de que existen innumerables programas que ofrecen subvenciones o préstamos para ayudar a los compradores a conseguir los fondos necesarios. “Hay muchos programas para ayudarles”, afirmó Deatra Kemp, quien asiste a quienes desean comprar una vivienda por primera vez en Milwaukee.

Los programas pueden aliviar algunas de las desalentadoras cifras que hay detrás de la compra de una casa. El precio promedio de una vivienda ha subido a más de 400.000 dólares, lo que significa que el tradicional pago inicial del 20 por ciento (una cantidad que se paga en efectivo por la compra de una vivienda, además del monto del préstamo hipotecario) sería de unos 80.000 dólares. Y los precios de la vivienda son significativamente más altos en algunas partes del país.

Teig Whaley-Smith, director ejecutivo de alianzas de Community Development Alliance, un grupo sin fines de lucro de Milwaukee que promueve la propiedad de viviendas asequibles como vía hacia la equidad racial, comentó que incluso un pago inicial de entre el 5 y el 10 por ciento resulta impensable, porque el aumento de los alquileres ha dificultado que la gente ahorre para comprar una casa. “Para las familias trabajadoras, eso es casi imposible”, aseguró.

Además, el aumento de las tasas de interés hipotecarias, que elevan los costos mensuales, no ayuda. Esta semana, las tasas de interés de los créditos hipotecarios fijos a 30 años subieron por encima del 7 por ciento, hasta un promedio del 7,04 por ciento, por primera vez desde mayo, según Freddie Mac, el gigante del financiamiento hipotecario con respaldo federal.

Sonu Mittal, vicepresidente sénior y jefe de la división de adquisiciones de viviendas unifamiliares de Freddie Mac, comentó que, además de los altos precios y las tasas de interés, que los consumidores no pueden controlar, conseguir un pago inicial “sigue siendo la principal barrera para ser propietario de una vivienda”.

Pero las opciones de ayuda para este pago pueden ayudar a los compradores a conseguir el dinero necesario. Cuando se combinan con programas de préstamos que permiten a los compradores dar un enganche menor, tan solo el 3 por ciento del precio de compra de la vivienda, en algunos casos, la ayuda puede hacer realidad la compra de una vivienda.

En ciertas ocasiones puede suceder que no se tenga que hacer un pago inicial. Dos programas del gobierno federal ofrecen préstamos con cero por ciento de pago inicial a los prestatarios que cumplan criterios específicos. El Departamento de Asuntos de los Veteranos ofrece financiamiento completo a los veteranos y a quienes se encuentran en servicio militar activo, y el Departamento de Agricultura garantiza préstamos con cero por ciento de pago inicial en las zonas rurales.

“El enganche o pago inicial del 20 por ciento es un mito”, agregó Kemp. El pago inicial habitual para los compradores primerizos en 2024 era del 9 por ciento, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. Sin embargo, persiste la idea de que se necesitan pagos iniciales más elevados. En consecuencia, muchas personas con medios modestos ni siquiera se plantean la idea de poseer una vivienda, señaló Kemp, vicepresidenta de los programas de Acts Housing, una organización sin fines de lucro que ofrece asesoramiento financiero y otros servicios para ayudar a los inquilinos a convertirse en propietarios.

Aun así, encontrar el programa de ayuda adecuado no es fácil. Un informe 2023 de Urban Institute, un grupo de investigación no lucrativo, identificó más de 1600 programas gubernamentales en todo el país diseñados para ayudar con el pago inicial. Algunos los ofrece el gobierno federal, otros las agencias estatales de financiamiento de la vivienda o los gobiernos locales y de los condados. Las organizaciones financiadas por la comunidad e incluso prestamistas comerciales también pueden ofrecer ayuda.

La mayoría de los programas, aunque no todos, son para personas que compran una vivienda por primera vez, y la mayoría establece límites de ingresos para los prestatarios, normalmente basados en los ingresos promedio de la zona de la vivienda. El vertiginoso surtido de programas, que tienen criterios variables y restricciones geográficas, puede dificultar la identificación y solicitud de la ayuda disponible.

“Los compradores de vivienda no saben por dónde empezar”, comentó Ashley Moore, directora de préstamos comunitarios de Chase Home Lending en Houston.

Algunos programas ofrecen subvenciones, que no es necesario devolver, pero la mayoría ofrecen ayuda en forma de una segunda hipoteca ya sea sin intereses o con un interés bajo, lo que significa que hay una deuda adicional sobre la vivienda. Sin embargo, los pagos de los préstamos suelen aplazarse, lo que significa que no hay que comenzar a pagar de inmediato, y los préstamos pueden condonarse si permaneces en la vivienda durante un periodo de tiempo determinado, a menudo de cinco años.

Jung Hyun Choi, investigadora principal asociada del Housing Finance Policy Center que forma parte de Urban Institute, explicó que los prestatarios pueden combinar las ventajas de varios programas diferentes de pago inicial, una práctica que a veces se denomina “apilado”, para conseguir los fondos necesarios. Pero encontrar y solicitar varios programas puede llevar tiempo y esfuerzo. La investigadora afirmó que “es bastante complicado” y puede alargar el proceso de compra.

Están surgiendo otros recursos para ayudar a los compradores de vivienda a encontrar ayuda para el pago inicial. A finales de 2023, Freddie Mac empezó a ofrecer una herramienta gratuita de búsqueda en línea, DPA One, para ayudar a los prestamistas y asesores de vivienda a encontrar prestatarios elegibles a fin de ayudarlos con el pago inicial.

“Puede que los encargados de otorgar préstamos ni siquiera sepan que hay un programa disponible”, dijo Mittal. “Queremos asegurarnos de no perder esas oportunidades”.

Mittal expresó que es demasiado pronto para decir cuántas viviendas se han comprado gracias a la nueva oferta, pero la herramienta está ganando adeptos. Unos 7000 agentes de préstamos utilizan la herramienta, que en este momento tiene información sobre unos 800 programas en 50 estados y el Distrito de Columbia (los compradores de viviendas pueden probar DPA One, pero está destinada principalmente a los profesionales del sector).

Otra opción es Down Payment Resource, una herramienta de búsqueda en internet. Los prestatarios introducen sus datos personales, así como del tipo de vivienda que desean, y pueden obtener información sobre los programas a su disposición.

También puedes ponerte en contacto con la autoridad estatal de financiamiento de la vivienda o trabajar con una agencia de asesoramiento sobre vivienda certificada por el Departamento Federal de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD, por su sigla en inglés) para informarte sobre los programas disponibles. Puedes buscar agencias en tu zona en el sitio web del HUD.