Crece crisis por casas vacias

México, DF. El Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavi) vetó a los estados y municipios donde proliferan las viviendas abandonadas.

El veto consiste en retener el financiamiento para la compra de viviendas hasta que autoridades de esas entidades realicen acciones para resolver el problema.

La decisión incluye a todo tipo de financiamiento como el destinado a vivienda vacacional, que empieza a convertirse en un problema serio pues se ve una tendencia de sus propietarios a deshabitarlas.

Desarrolladoras, que solicitaron el anonimato, revelaron que esta situación retrasa y frena la construcción de unidades habitacionales que los trabajadores quieren destinar para descanso o el ocio y no tanto para cubrir una necesidad básica.

Consideraron excesivos los requisitos que solicitan al derechohabiente que busca vivienda vacacional, además de que las proyecciones suponen que hay un potencial de 6.1 millones de casas para uso secundario que podría no aprovecharse.

Información del Comité Nacional Mixto de Desarrolladores y Constructores de Vivienda revela que si bien de 2004 a la fecha se han entregado 800 mil créditos para financiar este tipo de vivienda, de esa cantidad 32 mil casas estarían en condición de abandono.

"Este fenómeno se agudiza y genera focos rojos en estados y municipios donde organismos de vivienda como el Infonavit concentran su mercado: Acapulco y Zihuatanejo en Guerrero; todo el estado de Morelos; en Colima el municipio de Manzanillo; en Nayarit el municipio de Bahía de Banderas; en Querétaro el municipio de San Juan del Río; y en todo el Edomex", confío un empresario constructor del ramo.

De acuerdo con un inventario de la Comisión Nacional de la Vivienda (Conavi), en el Estado de México se tienen detectadas 11 mil 300 viviendas deshabitadas; en Morelos 2 mil 254; en Guerrero mil 999; en Colima mil 908; en Querétaro mil 836; y, en Nayarit mil 499.

Incluso en el DF se han detectado 7 mil 496 viviendas en abandono. El resto están distribuidas en otras entidades. Una parte de todas estas viviendas son para uso vacacional, sostiene Conavi.

Incluso las proyecciones de los organismo de vivienda, incluida la Conavi, señalan que "existe un mercado potencial de 6.1 millones de viviendas para uso secundario (incluido el vacacional) y que de los 4.1 millones que podrían otorgarse en los próximos 20 años, al menos 600 mil podrían quedarse deshabitadas, porque sus dueños dejarían de pagar sus créditos".

En las sesiones 105 y 107 de la Comisión Nacional Mixta de Desarrolladores y Constructores de Vivienda del pasado 25 de enero y 28 de marzo, respectivamente, el presidente de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi), Miguel Angel Lares Rojas, refirió que son 16 los municipios vetados del cuadro de sustentabilidad (que exige que las nuevas viviendas promuevan espacios habitables, sustentables y competitivos que generen bienestar social, uno de los indicadores del veto el número de viviendas abandonadas).

Nadiezhda de la Uz Blanco, gerente de Sustentabilidad y Rentabilidad Social del Infonavit, se habría comprometido a realizar un análisis sobre la situación de los municipios que están vetados, "teniendo cuidado con los conjuntos que se localizan en zonas con alta deshabitación".

Víctor Eduardo Pérez Orozco, subdirector general de Sustentabilidad Social del Infonavit, propuso durante esa reunión "actualizar la información de los municipios vetados" y cruzar la información con el área de cartera y fiscalización, debido a que no únicamente impacta el reporte de visita de las áreas técnicas, toda vez que "actualmente se tiene evidencia física de la vivienda así como la ubicación geográfica y fotográfica que muestran con claridad los municipios y las diferentes zonas en donde el problema de vivienda abandonada es patente".

El organismo indica que el fenómeno de vivienda abandonada se ha identificado en 263 municipios, de los cuales 20 concentran 60% de los casos: Juárez, Tijuana, Mexicali, Hermosillo, García, Gómez Palacio, Apodaca, Ciénega de Flores, Chihuahua, Tlajomulco de Zúñiga, Cadereyta Jiménez, Tecamac, Morelia, General Escobedo, Emiliano Zapata, Zumpango, Tizayuca, Mineral de la Reforma, Pesquería y Culiacán.

Explica que del total de créditos correspondientes a viviendas deshabitadas o abandonas, 26% son créditos vencidos y 74% créditos vigentes, tomando en cuenta además que 8 de cada 10 propietarios de estas casas no tienen empleo.

Parte de esta situación obligó al Infonavit a fijar condiciones de crédito diferente para derechohabientes que teniendo casa propia, buscan adquirir una nueva para fines de semana o vacaciones.

Alfredo Rabell, subdirector general de Crédito y Operación Hipotecaria del instituto, señaló que se solicita al derechohabiente un ahorro previo de 20% sobre el valor del inmueble, del cual 10% correspondería al saldo de subcuenta de vivienda y un enganche de 10% del valor.

Explicó en entrevista que estas casas no reciben subsidio y a los clientes se les aplica una tasa de interés del crédito que se les otorga de 10%, frente al 4% que se cobra a trabajadores de bajos ingresos.

Se les exige además, dijo, que no sean originarios del lugar donde pretenden adquirir la vivienda de uso vacacional.

Al ser cuestionado sobre la opinión de desarrolladores respecto a que los requisitos exigidos a los derechohabientes para la compra de una vivienda vacacional son rígidos, el funcionario comentó que el instituto "busca atender a trabajadores, no aumentar la colocación de inmuebles ni que los desarrolladores fortalezcan ventas".

Lo que hacemos, añadió, es evaluar las condiciones de crédito de trabajadores, principalmente y en este caso, cuando es evidente que compran una vivienda que no van a habitar, sino que es de segundo uso o de fin de semana.

Debe quedar claro, subrayó Rabell, que el acceso al crédito se mantiene, "pero no es lo mismo un trabajador de bajo ingreso que compra una vivienda porque no tiene, a un trabajador de ingreso medio o alto que compra una casa en Cuernavaca".

"Con los recursos del instituto se debe priorizar a quien hoy no tiene una casa, es decir, a cubrir necesidades primarias de vivienda", dijo.

Además, es necesario considerar que generalmente cuando una persona compra una vivienda vacacional y pierde el trabajo, pues ésta es la primer deuda que deja de pagar.

Insistió en que si un desarrollador dice que las reglas del Infonavit provocan vivienda vacía ¿para que las construyeron? Lo que pasa es que son casas que no han vendido las empresas.

Nuestras reglas no son tan rígidas como dicen, comentó. "Pueden afectar la colocación de créditos, nosotros no lo hemos visto tan duro, pero si ellos venden poco es porque la gente no estaba realmente tan consciente de lo que compraba".

"Lo que queremos evitar es la compra de impulso: llegó a un lugar, me suben a un camión, me llevan a un desarrollo, me dan un lunch y me dicen `imagínate a tus hijos nadando aquí en la alberca', pues quizá sí me decido por impulso".

Por eso, lo que se busca es que la persona esté muy consciente de su adquisición y a veces eso lo tenemos que poner en las condiciones de la créditos. Negó que las condiciones de crédito provoquen el fenómeno de vivienda abandonado.

A la gente esta casa le resulta atractiva quizá los dos primeros años, pero después se vuelve aburrida y buscan otros destinos. "Por eso el Infonavit se vio en la necesidad de condicionar la entrega de este tipo de vivienda", subrayó.

"Quien tiene ese 10% de enganche sabrá que es lo que está comprando. Es la mejor manera de estar consciente".

Reveló que derivado de la visita de bienvenida realizada un año después de haberse entregado la vivienda, se ha encontrado que 30% de las viviendas están vacías, lo cual significa que no se financian necesidades primarias de vivienda, generando menos incentivos a la apropiación de la vivienda. Comentó que existe un abanico de razones del abandono.

El propio director del Infonavit, Víctor Borrás Setién, en la sesión de la Comisión Nacional Mixta de Desarrolladores y Constructores de Vivienda del 25 de julio, aseguró que "la industria de la construcción ha tenido una evolución muy positiva al crear empresas permanentes que han formado una marca y prestigio", pero aclaró que "aún existe la práctica de que al terminar los desarrollos los municipalizan y los abandonan, propiciando que las áreas comunes estén abandonadas, por esta razón se debe establecer que las empresas mantengan su presencia en los desarrollos".

Dio a conocer que se han tenido reuniones con algunos desarrolladores para ver las medidas preventivas que se pueden implementar en municipios como el de Tizayuca, para evitar que se conviertan en un problema ya que actualmente éste aparece dentro de los primeros 20 municipios con vivienda abandonada.

En un primer ejercicio del Infonavit para determinar el inventario de vivienda en México, se identificaron 9 mil 390 casas deshabitadas de 613 desarrolladores distintos. Entre los que encabezan la lista se encuentran: Casas Geo, Casas Ruba, CYD Desarrollos Urbanos, Proyectos Inmobiliarios de Culiacán, Casas Javer, Casas Beta, Obras y Desarrollos Urbi, Quma de Hidalgo y Desarrollos Inmobiliarios Sadasi, entre otros.

En esa misma reunión, Sergio Tripp Gómez, Vicepresidente de Vivienda y Desarrollo Urbano de la Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción (CMIC), propuso involucrar a las autoridades municipales en el cuidado de las áreas verdes de los desarrollos habitacionales ya que después de ser entregadas y municipalizadas no reciben ningún cuidado por parte de las autoridades quedando abandonadas.