Suelo urbano y rentabilidad económica

No todo espacio es necesariamente habitable, ya que precisa de distintas condiciones para serlo. Contar con los satisfactores básicos para la subsistencia desde una perspectiva individual es una premisa obvia. Sin embargo, existen otros factores que hacen atractivo habitar un lugar.

La existencia de fuentes de trabajo, de centros de salud, de espacios educativos, de lugares destinados a servicios religiosos, de lugares de esparcimiento, forma parte de las consideraciones que convierten un espacio en viable para animar a alguien a residir ahí permanente.

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Desde esta perspectiva, existen nodos de atracción urbana que pueden tener un impacto mayor con relación a otros. Esto derivará del interés que generan entre las y los integrantes de una comunidad, que resultará en la intención de estar cerca de aquellos, de tenerles lo más accesibles que sea posible.

Entre los nodos de atracción que más interés generan se encuentran los centros de trabajo. Una empresa que da trabajo a 500, mil o 2 mil personas, será un importante atractor en el contexto urbano. Pero no lo será solamente para las y los trabajadores; también lo será para empresas potencialmente abastecedoras de insumos de producción, para unidades económicas proveedoras de servicios para la empresa y para quienes ahí laboran, entre otros.

Así, una vez establecida una empresa en un lugar determinado, su espacio de influencia adquirirá un valor adicional al propio del suelo que ocupa. Esto genera en consecuencia un interés de mercado que hará patentes en el lugar las leyes de la oferta y la demanda, dando lugar a las dinámicas propias de éste.

Sin embargo, el valor agregado del terreno no se sostiene sólo con la expectativa que genera el nodo en cuestión y el entramado económico que hace posible. Una parte importante de dicho valor radica en los servicios de interés público que precisa el lugar para hacerlo realmente habitable. Estos servicios no los aporta la empresa ni las unidades económicas que llegan al lugar atraídas por la primera, sino la administración pública con jurisdicción en el lugar que se desarrolla.

Agua, drenaje, electrificación, alumbrado, transporte público, pavimentación, señalización, seguridad pública, entre otros, se cuentan entre los apuntaladores del valor del suelo en un polígono determinado. Estos servicios forman parte de aquellos que por ley debe prestar el gobierno local al espacio urbano, y que son de interés público porque son básicos para hacer habitable el lugar.

La obligación de los Ayuntamientos de dotar de estos servicios a un espacio en desarrollo encuentra mayor dificultad (en términos económicos, operativos y funcionales) cuanto más alejado se encuentre el polígono de interés de las zonas consolidadas del asentamiento. No es lo mismo, por ejemplo, continuar una red de drenaje unos metros después de donde termina la línea ya establecida, a tener que llevarla dos o tres kilómetros adicionales para conectar con el nuevo desarrollo.

Sin embargo, esta dificultad se ve a veces rebasada por el interés económico de desarrollar una importante extensión de terreno adquirido a bajo costo (por encontrarse lejos de la mancha urbana), cuyo valor aumentará varias veces cuando se encuentre dotado de los servicios a los que obliga la ley con cargo al erario. Esto representará una muy importante ganancia para aquel, con un costo importante para todas y todos, quienes con nuestras contribuciones financiamos la dotación de los servicios públicos que harán viable el negocio.

En distintos gobiernos se ha optado por crear dispositivos legales para desincentivar esta dinámica especulativa, a partir de la recuperación de plusvalías, de manera directa o indirecta. Vale la pena recordar lo sucedido en la Ciudad de México cuando, en el contexto de la creación de su Constitución, se propuso incorporar en el marco jurídico local la captación de plusvalías.

Las acusaciones de “robo” manifestadas en los medios de comunicación y en los debates en la legislatura local no fueron pocos, haciendo parecer la recuperación de plusvalías como un abuso de poder y no como un dispositivo de control de la especulación inmobiliaria y de reivindicación de la inversión pública.

El análisis y la sensibilización sobre estos temas es trascendental para desincentivar la posibilidad de hacer negocios a costa del presupuesto público. Una sociedad consciente de estos temas nos garantizará una mejor armonización de lo público y lo privado, ingrediente fundamental para un futuro posible.

jruiz@imaginemoscs.org