¿Se puede obtener una casa en propiedad por rentarla más de 10 años en México? Esto dice el Código Civil Federal
La ley federal aclara si rentar una vivienda por más de una década permite adquirirla como propiedad y cuál es la diferencia entre arrendamiento y prescripción positiva
En los últimos años se ha difundido información sobre la supuesta posibilidad de que un inquilino se convierta en propietario de una vivienda tras rentarla por más de una década en México. Esta creencia ha generado interpretaciones erróneas sobre la legislación civil, la cual distingue claramente entre el arrendamiento de inmuebles y la adquisición de propiedad por el paso del tiempo, figura conocida como prescripción positiva
El Código Civil Federal establece reglas específicas tanto para los contratos de renta como para la figura jurídica conocida como prescripción positiva. El análisis de estas disposiciones permite aclarar si el uso prolongado de una vivienda en calidad de arrendatario puede derivar en la adquisición de la propiedad.
TE PUEDE INTERESAR: Infonavit 2026: esta es la edad límite para solicitar un crédito y los montos disponibles
QUÉ ES EL ARRENDAMIENTO SEGÚN LA LEY FEDERAL
El artículo 2397 del Código Civil Federal define el arrendamiento como el contrato mediante el cual una de las partes concede a la otra el uso o goce temporal de una cosa, a cambio de un precio cierto. Esta definición delimita de manera expresa el alcance del derecho del arrendatario, el cual se circunscribe al uso temporal del inmueble y no a la titularidad del mismo.
En este sentido, la relación entre arrendador y arrendatario se construye sobre el reconocimiento de la propiedad ajena, lo que implica que el ocupante no ejerce actos de dominio sobre el bien, sino únicamente aquellos permitidos por el contrato.
EL LÍMITE DE 10 AÑOS EN LA RENTA DE UNA VIVIENDA
El artículo 2398 del Código Civil Federal establece que el arrendamiento de fincas destinadas a habitación no puede exceder de 10 años. Este precepto ha sido interpretado en ocasiones como una vía para adquirir la propiedad del inmueble; sin embargo, su alcance jurídico se limita exclusivamente a la duración máxima del contrato.
Una vez concluido ese plazo, el contrato puede darse por terminado o renovarse mediante un nuevo acuerdo entre las partes. El cumplimiento del límite temporal no transforma la naturaleza del arrendamiento ni genera, por sí mismo, derechos de propiedad a favor del inquilino.
Los contratos de renta, recibos de pago y demás documentos vinculados a la relación contractual suelen servir como prueba de que la ocupación del inmueble se realizó con reconocimiento expreso del dominio del arrendador.
LA PRESCRIPCIÓN POSITIVA Y LA ADQUISICIÓN DE INMUEBLES
La figura jurídica que permite adquirir bienes por el paso del tiempo es la prescripción positiva, regulada en los artículos 1151 a 1157 del Código Civil Federal. El artículo 1151 señala que la posesión necesaria para prescribir debe ser en concepto de propietario, pacífica, continua y pública.
En cuanto a los plazos, el artículo 1152 dispone que los bienes inmuebles se prescriben en cinco años cuando se poseen en concepto de propietario, de buena fe, pacífica, continua y públicamente, y en diez años cuando se poseen en concepto de propietario aun sin buena fe.
La legislación también establece que la prescripción no opera de manera automática. El artículo 1156 indica que quien considere haber adquirido un bien por prescripción debe promover un juicio contra quien aparezca como propietario, mientras que el artículo 1157 señala que la sentencia ejecutoria que declare la prescripción debe inscribirse en el Registro Público de la Propiedad para que produzca efectos legales.
POR QUÉ UN ARRENDATARIO NO PUEDE PRESCRIBIR UNA VIVIENDA
Uno de los elementos esenciales de la prescripción positiva es que la posesión se ejerza en concepto de propietario. El Código Civil Federal distingue entre posesión originaria y posesión derivada. El artículo 790 establece que la posesión derivada es aquella que se ejerce en virtud de un derecho transmitido por quien tiene la posesión originaria.
En este contexto, el artículo 1153 señala que quien posee un bien en virtud de un título que reconoce dominio ajeno no puede prescribir. El contrato de arrendamiento constituye precisamente un título que reconoce la propiedad de otra persona, por lo que la ocupación del inmueble se considera una posesión derivada y no apta para generar prescripción adquisitiva.
CRITERIOS JUDICIALES SOBRE LA RENTA Y LA POSESIÓN
La Suprema Corte de Justicia de la Nación ha sostenido, en diversos criterios, que la posesión derivada de una relación contractual como el arrendamiento no cumple con el requisito de ejercerse en concepto de propietario.
En resoluciones relacionadas con juicios de prescripción adquisitiva, el máximo tribunal ha establecido que es indispensable analizar la causa que dio origen a la posesión. Cuando esta proviene de un contrato de renta, la ocupación del inmueble se vincula jurídicamente al uso temporal y no a un ejercicio de dominio.
TE PUEDE INTERESAR: Vivienda para el Bienestar: los estados con más y menos casas proyectadas para 2026
RENTAR UNA CASA POR MÁS DE 10 AÑOS NO MODIFICA LA RELACIÓN ARRENDADOR-ARRENDATARIO
Rentar una vivienda por un periodo prolongado no modifica la naturaleza jurídica de la relación entre arrendador y arrendatario. Mientras exista un contrato de arrendamiento, ya sea expreso o tácito, la ocupación del inmueble se mantiene dentro del marco del uso temporal previsto por la ley.
La legislación civil federal establece de manera expresa que la adquisición de un inmueble por prescripción positiva requiere una posesión distinta a la del arrendamiento, el cumplimiento de plazos específicos y una resolución judicial que, además, debe inscribirse en el Registro Público de la Propiedad para surtir efectos legales.
Con información de Proceso y el Código Civil Federal
