El dilema del ‘Missing Middle’ en la gestión de la vivienda
Llegamos al absurdo de construir ciudades basadas en la segregación territorial, donde las personas de mayor ingreso tienen reservado el suelo mejor conectado y con suficiencia de servicios, alejando por exclusión la vivienda de tipo social
Una de las principales preocupaciones del urbanismo contemporáneo estriba en la vivienda. Esta preocupación, que es común a todas las naciones, precisa de una aproximación multifactorial, que es la que le otorga su característica complejidad.
El mínimo exigible de vivienda radica en la dignidad. Lo que se debe entender como digno es la medida que determina el punto de partida de los satisfactores con los que contará el lugar destinado a ser habitado por la célula básica de la sociedad: la familia.
Lamentablemente, por lo común, la dignidad no es la que juega el papel del fiel de la balanza. Es regularmente el mercado el que realiza esa función, a partir de un proceso especulativo que no siempre tiene a la dignidad de las personas presente en la ecuación.
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Incluso se ha llegado al punto de que ciudades, en países como Estados Unidos o Australia, tienen en su oferta de vivienda dos extremos que poco ayudan a la configuración de una ciudad de escala humana. La vivienda social y la considerada como de lujo.
Es decir, el suelo urbano destinado a vivienda se desarrolla a partir de la necesidad de cubrir la demanda social de lugares para vivir, saturando en la medida de lo posible las densidades permitidas, o de encontrar un negocio redituable en residencias de alto costo.
Esto genera un vacío intermedio importante que el arquitecto estadounidense Daniel Parolek ha conceptualizado como el “missing middle”, o bien el faltante intermedio de oferta de vivienda, que ni sea económicamente inaccesible ni tampoco de interés social.
Ese gran espacio intermedio es de gran valor urbano, ya que, por un lado, desincentiva la densificación intensiva que compromete los satisfactores urbanos y, por el otro, pone candados a la subutilización del suelo urbano y a la dispersión de la mancha urbana.
Particularmente en Estados Unidos, desde la etapa posguerra, se vendió el sueño de la casa unifamiliar ubicada en los suburbios, con amplios espacios y un jardín de buen tamaño, debiendo contar al igual con un automóvil para conectarle con la ciudad.
Sin embargo, ese modelo de vivienda, además de ser insostenible para las ciudades por los costos que representa el hacer llegar a espacios alejados los servicios necesarios, perjudicó la dinámica de consolidación de las ciudades a partir de vivienda mixta.
Siendo las ciudades estadounidenses referentes típicos de calidad de vida y de percepción de lo que sería ideal para la configuración urbana, el modelo se toma directamente y, sin miramientos, se replica indiscriminadamente con todo y sus vicios.
Pero no se queda esto sólo en la repetición de los modelos de infraestructura, sino que se traslada la nueva forma de hacer ciudad a las normas urbanas, a los reglamentos y a las políticas de vivienda, incrustando –con vocación de permanente– esta tendencia.
Es así que llegamos al absurdo de construir ciudades basadas en la segregación territorial, donde las personas de mayor ingreso tienen reservado el suelo mejor conectado y con suficiencia de servicios, alejando por exclusión la vivienda de tipo social.
Esta última termina por saturar la densidad de espacios que presentan una conectividad precaria, limitaciones importantes por lo que hace a la dotación de servicios, además de un recurrente desbordamiento de las capacidades de carga de los satisfactores básicos.
A pesar de la cotidiana evidencia de los problemas que genera esta forma de modelado urbano, las limitaciones económicas, la falta de control del mercado de suelos y la inaccesibilidad económica para la vivienda adecuada, hacen que aquella siga vigente.
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Pero, a pesar del desalentador panorama, la batalla no está para nada perdida. Finalmente, la ciudad es más plástica que rígida, y la propia expansión desordenada ha generado vacíos urbanos que se pueden aprovechar para retomar la consolidación.
Para ello se requiere de una política seria, sostenida y de visión sistémica, de integración de un banco municipal de reservas territoriales, donde el interés público y los principios humanizantes del urbanismo determinen cómo se desarrollarán esos espacios vacantes.
La función social de la propiedad privada, que establece la Constitución Federal en su artículo 27, juega un papel de enorme relevancia en este sentido, siendo factor clave para retomar un desarrollo humanizante, que evite acentuar las desigualdades.
Una ciudad que prioriza el interés público por encima del provecho económico puede aspirar, sin lugar a dudas, a un futuro posible.
