Créditos para vivienda cobran hipotecas más caras

Los recortes de tasas de interés del banco central de poco han servido a los mexicanos que buscan adquirir vivienda con una hipoteca, dicen analistas a EL UNIVERSAL.

El Costo Anual Total (CAT) promedio de los créditos para comprar casa o departamento repuntó a 13.96% en abril y fue el más caro desde que comenzó 2026, señala la información disponible en el Banco de México (Banxico) sobre las tasas que piden los bancos y sociedades financieras reguladas.

El CAT comprende la tasa de interés, comisiones, bonificaciones, seguros obligatorios y gastos por otros servicios. Hay instituciones que cobraron 28.18%.

Tan sólo la tasa promedio llegó a 11.46% y fue la mayor desde diciembre del año pasado.

El mercado cobra hipotecas más altas a pesar de que Banxico bajó su principal tasa de 11.25% a 6.50% en dos años, la cual sirve de referencia a la banca para determinar los intereses que piden a los usuarios por los préstamos de dinero, explica la Condusef.

El director de Aporta Consultoría Estratégica, Jorge Flores Kelly, indicó que el CAT hipotecario permanece cerca de 14% después de los recortes de Banxico por la combinación de tres factores.

El primero se debe a un entorno económico más débil que eleva la percepción de riesgo, el segundo por una transmisión incompleta de la política monetaria y el tercero por el piso mayor de márgenes bancarios de lo que normalmente asumimos, comentó a este diario.

”Los dos primeros son cíclicos y pasarán; el tercero es estructural y es el que mantiene la hipoteca cara pase lo que pase”.

”Ya no estamos sólo ante un rezago monetario. Empieza a verse un piso relativamente alto en el crédito hipotecario en México”, opinó Flores Kelly.

Lo más revelador fue a finales de 2025, cuando la inflación tocó su mínimo del año de 3.69%, el peso se apreció a cerca de 17 y los recortes de Banxico se habían acumulado.

Era la ventana ideal para que la hipoteca cediera, pero no lo hizo.

”Cuando pasa el tiempo, se alinean las condiciones y el crédito aún no responde, la explicación deja de ser sólo el rezago”, señaló el también maestro en Economía Financiera y de Negocios por la Universidad de Essex, Inglaterra.

Banca concentrada

“Parte del costo hipotecario responde a riesgo y fondeo, sin duda. Pero también hay poder de mercado e inercia en la intermediación. La banca mexicana está concentrada y el traslado de las bajas de tasas es mucho más lento que el de las alzas: cuando Banxico sube, el ajuste al acreditado es rápido; cuando baja, no ocurre con la misma velocidad ni magnitud. Esa asimetría es, en buena medida, lo que sostiene el piso alto en el crédito hipotecario”, expuso.

La necesidad de vivienda es estructural y enorme, pues el rezago ronda los 8.4 millones de hogares y se proyectan 6.6 millones de unidades más hacia 2030, pero la demanda que sí puede pagar el crédito al precio actual está reprimida.

La vivienda se encareció 8.7% en 2025, más del doble de la inflación, y para una casa de 2 millones se piden ingresos de 60 mil pesos al mes, inalcanzable para cerca de 70% de la población activa, dijo.

”Esta es justo la señal de un mercado en el que el oferente fija precio: la fila de necesidad nunca se vacía, así que la banca no tiene que competir bajando la tasa, sino que simplemente deja fuera a quien no llega. La caída del crédito de interés social no contradice la demanda estructural: es su consecuencia”, comentó Flores Kelly.

Interés social

Los registros de Banxico muestran que el crédito otorgado por la banca comercial para la vivienda de interés social se hundió 13% en abril al restar la inflación y fue la caída más significativa en cuatro años.

En cambio, el financiamiento para vivienda del segmento medio y residencial se aceleró 1% tras avanzar 0.3% en marzo.

Flores Kelly destacó que la banca en México es de las más rentables de la OCDE, con una Rentabilidad sobre Recursos Propios cercano a 18%, pero es de las que menos crédito otorgan, con financiamiento al sector privado de apenas 37% del Producto Interno Bruto.

”Una banca tan rentable que presta tan poco, tiene poco incentivo para competir bajando las hipotecas. Así, aunque Banxico baje la tasa de referencia, no todo ese beneficio llega al comprador de vivienda”, indicó.

El director de Análisis en Valdez Capital, Carlos Hernández García, opinó que el repunte hipotecario se relaciona con las expectativas de que Banxico concluyó con sus recortes de tasas este año.

”Aunque las probabilidades aún son bajas, algunos participantes comienzan a ver la posibilidad de un alza en 2027”, dijo.

Desde su punto de vista, el CAT hipotecario también pudo reaccionar en abril al mayor rendimiento de los bonos soberanos en México, Estados Unidos y otros países, debido a un aumento temporal de la prima de riesgo por factores globales circunstanciales.