De solares y casonas: los papeles que contaron la historia urbana de Saltillo
El listado catastral de 1943 revela cómo se distribuía la riqueza en la ciudad, quiénes eran los grandes propietarios y cómo se trazó la geografía del poder económico
Los viejos papeles del listado de propiedades urbanas de Saltillo de 1943 estaban ahí, frente a mis ojos. No quise desaprovechar la oportunidad para revisarlos y sobre esta rica información de hace más de 80 años hago el presente relato.
Los documentos se encuentran publicados en partes en el Periódico Oficial, donde se muestran las decisiones de la Junta Regional del Catastro del Municipio de Saltillo.
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Ahí estaban todos los nombres de los causantes con sus propiedades, sus valores y direcciones exactas. Después de tanto tiempo, dudo que la gente que aparece en esos registros públicos aún exista, pero muchas de las propiedades siguen en pie.
MÉXICO EN 1943
El país, bajo la presidencia de Manuel Ávila Camacho, buscaba estabilidad. Habían quedado atrás los conflictos revolucionarios. Ahora se trataba de construir. La producción industrial subía. Las minas funcionaban. La agricultura crecía. Se ampliaban los caminos. La educación pública se expandía.
En las ciudades emergía una nueva clase media urbana. Era una época de crecimiento. En Coahuila, el gobernador Benecio López Padilla impulsaba proyectos de modernización en Saltillo. En este contexto de desarrollo, la tierra urbana se convirtió en algo valioso. Reflejaba el progreso de cada ciudad.
De septiembre a noviembre de 1943, la Junta Regional del Catastro de Saltillo se reunió para analizar los valores de las propiedades. Tenían un propósito específico: acordar y fijar el valor de los predios urbanos de Saltillo. La autoridad necesitaba formalizar cuánto valía cada propiedad para efectos de la recaudación respectiva.
El organismo de gobierno estaba integrado por Guadalupe Lozano Villarreal, presidente de la Junta; Urbano García, secretario; Luis R. Rodríguez, representante de la Cámara de Propietarios Urbanos; y Adolfo Martínez, representante de la Asociación Regional de Productores Agrícolas. Todos acordaron fijar los valores de los inmuebles de la ciudad.
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El Estado estableció estos valores como parte de una actualización administrativa con fines recaudatorios. No sabemos con certeza qué criterios utilizaron, aunque probablemente consideraban factores similares a los actuales: la ubicación, las características de la construcción y el tamaño de la propiedad. Hubo inmuebles que valían más que otros. Por ejemplo, el edificio de la Escuela Normal resultó con un valor superior al de la Catedral de Santiago, lo que sugiere que probablemente no consideraron el valor histórico.
EL LEVANTAMIENTO CATASTRAL
El proceso abarcaba toda la ciudad. Se realizaron más de 10 mil avalúos que cubrían manzanas de las principales calles y colonias existentes: un programa integral de registro.
He tomado una muestra de 532 de las principales propiedades urbanas de Saltillo para este
análisis. Todas ellas se ubicaban en las principales calles del centro de la ciudad, que apenas superaba los 60 mil habitantes.
El valor total acumulado de la muestra es de 7 millones 906 mil 93 pesos. El promedio por propiedad es de 14 mil 861 pesos. Para una ciudad de ese tamaño, representaba una cantidad importante de riqueza urbana.
La propiedad más barata valía 500 pesos: una casa de Refugio Sandoval de Siller en la Manzana 33, una casita pequeña en el callejón de Miraflores. La propiedad más valiosa costaba 525 mil pesos: el edificio de la Escuela Normal del Estado, ubicado en Aldama Poniente esquina con Cuauhtémoc, Manzana 51. El rango va de 500 pesos a 525 mil pesos, una brecha de más de mil veces entre el valor más bajo y el más alto.
El Gobierno del Estado controlaba lo más valioso. A su nombre aparece: la Escuela Normal del Estado, 525 mil pesos; el Palacio de Gobierno, 230 mil pesos en la manzana 1; el edificio de la Escuela de Leyes, 268 mil 500 pesos, en Cuauhtémoc Norte con Francisco I. Madero, Manzana 53; el Estadio Saltillo, en R. Arizpe, Salazar, Colón y Obregón, 228 mil 850 pesos, Manzana 47.
El Gobierno Federal ocupa el segundo lugar con los inmuebles más valiosos, con la Catedral de Santiago: 467 mil 800 pesos, en Hidalgo, Juárez y Bravo. Otro templo, el de San Esteban en Victoria y Padre Flores, por 117 mil 999.
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El Municipio de Saltillo está en tercer lugar; es dueño del Mercado Juárez: 138 mil 400 pesos, en Allende, Venustiano Carranza (hoy Pérez Treviño) y Padre Flores, y su anexo: 127 mil 950 pesos en el lado norte y oriente del mercado. También el viejo edificio de la Presidencia Municipal en Aldama e Hidalgo, valorado en 81 mil 300 pesos.
Luego las propiedades privadas como el Casino de Saltillo, con un valor de casi 127 mil pesos en Hidalgo y Juárez. El Banco Nacional de México: 100 mil pesos en Allende y Ocampo. La Sociedad Mutualista y Recreativa Manuel Acuña: 97 mil pesos en Morelos 116. Petróleos Mexicanos: 23 mil 650 pesos en Victoria 300 esquina Manuel Acuña.
LOS GRANDES PROPIETARIOS
Había familias y particulares con carteras inmobiliarias extensas. La familia Siller es uno de los apellidos más recurrentes en los registros. Soledad Siller viuda de Rodríguez, el Dr. Carlos Siller, el licenciado Herminio Siller. Todos ellos aparecen como propietarios en muchas de las manzanas del centro.
La sra. Soledad Siller, la viuda de Rodríguez, tenía 10 propiedades distribuidas estratégicamente a lo largo de Aldama Poniente, Padre Flores y Allende Norte. Su portafolio sumaba más de 205 mil pesos. Propiedades contiguas. Bloques completos.
Otro de los grandes propietarios fue Juan Dávila de la Fuente, con 10 propiedades a su nombre. Rosa Blanco tenía nueve. Eloísa Michel de Molkau poseía varias propiedades contiguas en la Manzana 24, sobre Instituto Madero (hoy calle Galeana) y Aldama. Destaca la propiedad de Pedro Villao de la Prida, dueño del Hotel y Banco de Coahuila, con valor de 200 mil pesos. Era la mayor inversión privada individual.
La familia Rodríguez Narro aparecía registrada con múltiples propiedades en las manzanas 1 y 33, incluyendo varias en Allende Norte y en Pípila. Sofía Salinas figuraba como propietaria de numerosos predios en la Manzana 4, ubicados en Padre Flores y Ocampo.
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Luego están los valores más bajos. Numerosos predios con valores menores a dos mil pesos. Algunos incluso por debajo de los mil pesos. Son las casas de la gente común. Los lotes de gente con menos recursos.
LA GEOGRAFÍA DEL VALOR
El centro era caro. Aldama, Allende, Juárez, Hidalgo. Las propiedades en Aldama al poniente superaban los 50 mil pesos. Era el corredor comercial más importante.
A medida que te alejabas del centro, los precios bajaban consistentemente. Pípila, Mina, Castelar. Ahí las propiedades costaban típicamente menos de $5,000. Barrios populares, hogar de gente trabajadora.
LA FRAGMENTACIÓN
Las listas muestran datos que aparecen una y otra vez: “1/4 de casa”, “media casa”, “sucesión”.
Las hermanas Talamás: Emilia, Josefina, María y Virginia. Cada una poseía una cuarta parte de una casa en Allende y Aldama, valuada en 8 mil pesos cada fracción.
La tierra se dividía generación tras generación. Cada hijo heredaba un pedazo. Luego sus hijos heredaban un pedacito más pequeño. El patrimonio se fragmentaba. Se convertía en un mosaico de pequeñas fracciones de propiedad.
LA PREGUNTA
¿Cómo pasó Saltillo de tener estos valores relativamente modestos a ser una de las ciudades más caras de México?
Esas calles céntricas no eran valiosas por suerte. Ahí convergían los caminos. El comercio, la sede del gobierno, la Catedral, la Presidencia Municipal, los principales bancos. Cuando una ciudad concentra poder en un lugar, ese lugar se vuelve importante. Y cuando es importante, atrae inversión. Y cuando llega la inversión, se vuelve aún más importante.
LA PERMANENCIA
Los grandes propietarios de 1943 seguramente se quedaron en Saltillo. Es probable que sus descendientes heredaron las propiedades. La riqueza no se ha movido mucho. Se decía que la concentración de la riqueza en Saltillo estaba en manos de diez familias. Los ricos de hace 82 años probablemente todavía tienen descendientes aquí.
LA TRANSFORMACIÓN
México experimentó una transformación radical: pasó de ser un país predominantemente rural a urbano. Las ciudades crecieron exponencialmente, y Saltillo no fue la excepción. Favorecida por su ubicación estratégica en la carretera 57 y la fuerte promoción industrial de los últimos años, la ciudad se convirtió en un polo atractivo para empresas y trabajadores. Este crecimiento generó una demanda creciente de vivienda.
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Sin embargo, la tierra disponible es un recurso limitado, especialmente en el centro. Con más población y menos territorio, los precios del suelo se dispararon inevitablemente. La solución fue crecer hacia arriba: la construcción vertical se impuso como respuesta a la escasez de espacio.
LA ESPECULACIÓN INMOBILIARIA
A partir de los años ochenta, algo cambió en el mercado de bienes raíces. La gente comenzó a comprar terrenos no para desarrollarlos o habitarlos, sino como inversión, esperando que su valor aumentara con el tiempo.
Este fenómeno se intensificó dramáticamente en meses recientes con la supuesta llegada de la fábrica Tesla a la región de Nuevo León, lo que desató una ola especulativa sin precedentes.
Esto provocó que los precios subieran aún más, creando un ciclo que se aceleraba por sí solo. La especulación se alimentaba de sí misma, impulsada únicamente por la expectativa de que los precios seguirían subiendo.
ÚLTIMOS AÑOS
La ciudad atrajo cada vez más habitantes y empresas, lo que incrementó significativamente la competencia por vivienda. Los últimos diez años resultaron extraordinarios. El crecimiento demográfico se aceleró: más gente llegaba a la ciudad, pero la oferta de casas disponibles no crecía al mismo ritmo. Esta desproporción entre oferta y demanda provocó que los precios no dejaran de subir. La velocidad de apreciación se aceleró de forma exponencial, multiplicándose año tras año.
LA COMPARACIÓN
Cuando miro el catastro de 1943 y lo comparo con el Saltillo de ahora, veo el hilo conductor. Las mismas calles siguen siendo caras. Las zonas pobres de entonces probablemente siguen siendo más pobres.
Los que eran ricos entonces tienen descendientes ricos ahora. La estructura de propiedad de 1943, donde el Estado y un grupo selecto de familias e individuos concentraban una parte sustancial del patrimonio inmobiliario, sigue siendo la misma estructura de hoy. Las líneas de división entre zonas ricas y pobres se solidificaron. No se disolvieron. Se hicieron más profundas.
LOS NÚMEROS
Los números del catastro no mienten. Ahí estaba la Sra. Siller en la calle de Aldama con muchas propiedades. Ahí estaban los Dávila en múltiples manzanas. Ahí estaba Sofía Salinas en Padre Flores. Ahí estaba el Dr. Menchaca en Allende. Ahí estaban los valores del centro multiplicados por 50, por 100 respecto a la periferia.
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Es la historia de cómo se trazó la geografía de la riqueza. Y cómo esa geografía persiste. Saltillo en 1943 era desigual. El centro era caro. La periferia era pobre. Ese patrón sigue aquí. En 2025. Ochenta y dos años después.
saltillo1900@gmail.com
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