Saltillo y Monterrey destacaron en la construcción industrial en 2024

LEÓN.- La firma CBRE México presentó su análisis del mercado inmobiliario industrial al cierre del 4T 2024, en el que destaca la región del Bajío y la ZM de Monterrey y Saltillo por su dinamismo y diversificación.

De acuerdo a información escrita por Clúster Industrial, la construcción de espacios industriales en los estados del Bajío fue un 9% mayor que en 2023, mientras que en la zona metropolitana de Monterrey se mantuvo casi igual al año anterior, con un total de 1.1 millones de m2.

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En el análisis se expone que en Saltillo, el gran complemento de Monterrey en la región, la absorción neta acumulada sumó 555 mil m2 a lo largo del año en el área metropolitana de Saltillo contra 491 mil m2 registrados en 2023 .

Este incremento del 13% se vio impulsado principalmente por la entrega de propiedades pre-arrendadas, las cuales se sumaron al espacio ocupado de la ciudad.

El sector de la Manufactura Diversa y el Automotriz fueron los principales líderes de la actividad industrial en la ciudad, pues en conjunto sumaron el 86% de la demanda anual.

Cabe destacar que el 72% de esta absorción neta se concentró en el submercado de Ramos Arizpe al norte de la ciudad.

La dinámica industrial del estado de Coahuila impulsa el continuo crecimiento del mercado industrial inmobiliario de Saltillo durante 2024. Al finalizar el año el inventario existente cerró con 4.97 millones de m2, en donde el submercado de Ramos Arizpe concentra el 66% de la oferta.

Añadió que durante el último trimestre del año se monitorearon más de 168 mil m2 en nuevos inicios de construcción lo que impulsó el crecimiento de la actividad de construcción total, sumando 323 mil m2 contra 298 mil m2 en 4T 2023.

Asimismo, se monitorean más de 235 mil m2 adicionales en etapa de planeación que pudieran dar inicio a su edificación durante los próximos trimestres.

Además la construcción especulativa se reactivó y ahora representa el 36% del pipeline en desarrollo, lo que permitirá que 115 mil m2 disponibles se incorporen al mercado en los primeros meses de 2025, mejorando la tasa de vacancia en la ciudad.

Un 55% de este crecimiento se localiza en el submercado de Ramos Arizpe, dejando el resto en Saltillo (31%) y Arteaga (14%).

La tasa de vacancia se ha mantenido muy estable en Saltillo debido a que la mayoría de la nueva oferta que se incorpora al inventario se encuentra pre-arrendada o son proyectos built-to-suit.

Este tipo de proyectos han sido los principales impulsores del crecimiento de Saltillo durante los últimos años, en donde el ritmo de la demanda superó el de la construcción especulativa, por lo que los desarrolladores locales priorizaron atender este tipo de proyectos hechos a la medida.

No obstante, se monitorearon 80 mil m2 disponibles que dieron inicio a su construcción durante el 4T 2024, y se espera que en los próximos meses está cifra continúe creciendo.

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La absorción bruta acumulada sumó 339 mil m2 a lo largo del año (vs. 522 mil m2 registrados en 2023), una variación anual de 35.2% a la baja.

De ésta cifra, el 56% de esta demanda industrial se localizó en el submercado de Ramos Arizpe, el más dinámico de la ciudad.

Cabe resaltar que la definición de las nuevas políticas comerciales impulsadas por los nuevos gobiernos federales en México y Estados Unidos, en conjunto con la revisión del T-MEC serán claves para continuar impulsando el crecimiento del mercado industrial en Saltillo, y conforme estas se vayan esclareciendo a lo largo del próximo año se anticipa una mejora en la actividad de mercado.

NL registró 111 mil nuevos empleos formales

Por otro lado, el mercado industrial de Monterrey cerró el último trimestre de 2024 con una absorción bruta de 340 mil m2, lo que llevó el acumulado anual a los 1.5 millones de m2, mostrando aún un gran dinamismo.

Un 50% de esta actividad se concentró en proyectos built-to-suit y Apodaca se mantiene como el submercado más deseado, con más de 657 mil m2 absorbidos, 43% de la demanda total. Le siguió Escobedo y Guadalupe, con un 15% y 13% respectivamente.

El crecimiento del inventario especulativo y las nuevas desocupaciones han impulsado el crecimiento de la tasa de vacancia, así como una desaceleración en la absorción neta, la cual se registró en 1.2 millones de m2 al finalizar el año (-28.0% vs. 4T 2023).

Nuevo León registró una cifra acumulada de 111 mil nuevos empleos formales generados al cierre de octubre, lo que representa el 18.0% de la cifra nacional y un crecimiento del 6.0% en relación a 2023 según información del Instituto Mexicano del Seguro Social (IMSS).

Cabe destacar que el 32% de estos nuevos empleos pertenecen al sector de la manufactura. Asimismo, Nuevo León se mantuvo como el tercer estado con la mayor cantidad de exportaciones al extranjero al cierre del 1S 2024, con una cifra anual de 26 mil MDD. Sin embargo, esta cifra representó una variación anual de -2.6%.

La CAINTRA reportó que el estado acumula dos meses en contracción para sus principales indicadores industriales.

Los encuestados señalaron que una economía débil, una menor demanda externa y el panorama político son las principales amenazas para el sector.

Aunado a esto, la perspectiva se mantiene positiva, dado el repunte que se monitoreó en inversiones de maquinaria y construcción, y la expansión en su número de trabajadores, con lo que las empresas se preparan para que el sector retome su crecimiento en 2025.

El mercado industrial en Monterrey finalizó el 2024 con un acelerado crecimiento en su inventario superando los 16.0 millones de m2, tras incorporarse más de 1.7 millones de m2 a lo largo del año, el segundo incremento anual más alto en registro, solo por detrás de 2023 (1.8 millones de m2).

Adicional a esto, la actividad de construcción se mantiene en sus rangos máximos históricos, por encima de los 1.1 millones de m2. Esta actividad se concentra principalmente en los submercados de Apodaca (386 mil m2), Ciénega de Flores (232 mil m2) y Guadalupe (174 mil m2).

Cabe mencionar que solamente el 49% de esta construcción se encuentra disponible, dejando el resto a propiedades pre-arrendadas.

Este acelerado crecimiento del inventario y un menor ritmo de proyectos built-to-suit o pre-arrendamientos han permitido el rápido crecimiento de la oferta en la ciudad, la cual en conjunto con nuevas desocupaciones sumaron más de 244 mil m2 vacantes al mercado durante los últimos meses.

Fue durante el 2024, que la absorción neta del Bajío alcanzó 722 mil m2, cifra 51% más que la alcanzada en 2023. Mientras tanto, la comercialización de espacios, o demanda bruta, alcanzó 955 mil m2 impulsada principalmente por las transacciones de venta de tierra, así como expansión de empresas ya instaladas en la región.

De acuerdo con cifras de la Secretaría de Economía, de enero a septiembre del 2024 las entidades que conforman el Bajío (Aguascalientes, Guanajuato, Querétaro y San Luis Potosí) sumaron 4 mil 375 millones de dólares de Inversión Extranjera Directa (IED), cifra 20% menor que la recaudada durante el mismo periodo del 2023.

De las cuatro entidades, Guanajuato y Querétaro fueron los mayores receptores de inversión en la región, de países como Japón, Alemania y Canadá.

La tasa de vacancia en el Bajío se mantuvo con ligeras variaciones. Cerró el 4T 2024 en 3.6%, ligeramente menor si se compara con la del 4T 2023 (3.9%). En cuanto al precio de salida de los espacios hay una tendencia hacia el alza, tal como sucede con el resto de los mercados.

De la región, Querétaro y Aguascalientes son los que registran los precios más altos superiores a USD$5.60/m2/mes, se espera que los precios sigan subiendo ya que la nueva oferta está ingresando con precios por encima de los espacios disponibles actuales.